Il mercato nelle vie dello shopping

Ai tempi dei saldi

13.01.17

Sono iniziati i saldi e sono numerose le persone che affollano le strade dello shopping alla ricerca dell’affare. 
Secondo Confesercenti, nei negozi italiani, l’avvio dei saldi invernali 2017 registra un andamento complessivamente in linea con lo scorso anno anche se a macchia di leopardo. In particolare, si rilevano performance di partenza positive a Torino, dove i commercianti parlano di conferma dei risultati della scorsa stagione o, in molti casi, addirittura di un aumento fra il 5% e il 10% e a Roma, in controtendenza rispetto allo scorso anno. Mentre a Napoli, complice il maltempo, la prima giornata di saldi non ha dato i risultati positivi sperati. Partenza senza entusiasmo a Firenze, con la speranza che i prossimi giorni di festività diano velocità agli acquisti. Per quanto riguarda Milano, le classiche vie dello shopping registrano un buon avvio dei saldi, grazie ai turisti presenti in città, in occasione delle festività natalizie.  
L'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato il mercato immobiliare delle vie dello shopping fornendo indicazioni sul trend residenziale e dati interessanti sul settore commerciale.
 
MILANO
Residenziale 
La macroarea del centro di Milano registra un aumento dello 0,4% (nel I semestre del 2016 rispetto al II semestre del 2015). 
Nella zona di Brera e di corso Como i prezzi sono alquanto invariati e la domanda è alimentata sia da investitori e sia da acquirenti di prima casa. Le zone top restano via Moscova, via Solferino e corso Garibaldi dove le quotazioni delle abitazioni in buono stato possono andare da 5000 a 7000 € al mq,  in ottimo stato arrivano a 8000 € al mq con punte per le nuove costruzioni in corso Garibaldi che toccano valori di 13 mila € al mq. Per le soluzioni da ristrutturare si scende a  5000-6000 € al mq. Mercato sempre dinamico nella zona di Corso Como, piazza XXV Aprile e strade limitrofe. Corso Como e piazza XXV Aprile  attirano soprattutto gli investitori e gli acquirenti più giovani a causa della movida. I prezzi per soluzioni vecchia Milano in ottimo stato sono di 6000 € al mq,  con top prices di 7000 € al mq per le soluzioni particolarmente signorili ed in ottimo stato. 
Nei primi sei mesi del 2016 nella zona di Porta Romana si è registrato un mercato dinamico soprattutto su bilocali e piccoli trilocali. Ad acquistarli studenti, giovani professionisti e famiglie. La domanda si è orientata su immobili luminosi e posizionati ai piani alti presenti su corso di Porta Romana nel tratto compreso  tra piazza Medaglie d’Oro e Crocetta dove le quotazioni immobiliari si aggirano intorno a 4500 - 5000 € al mq per un immobile in buono stato. Mercato più signorile ed esclusivo quello che si sviluppa nel tratto che va da Crocetta a Missori. Qui si muove una clientela alla ricerca degli immobili di prestigio che possono raggiungere punte di 7000 € al mq in piazza Missori e una media di 6000-6500 € al mq in piazza Mondadori, Bianca di Savoia, via Quadronno, via Vigoni.  
Commerciale
Sono in rialzo le quotazioni degli immobili commerciali nella zona della Darsena e in via  col di Lana,  in seguito alla riqualificazione della zona.  La domanda mira soprattutto alla ricerca di spazi per la ristorazione, anche se il fenomeno si è un po’ affievolito dopo l’ Expo. Contrariamente a quanto accadeva qualche anno fa l’attenzione dei clienti  si concentra  su tutte quelle arterie ad alto passaggio pedonale o viabilistico, oppure con entrambe le caratteristiche (come ad esempio in  Corso San Gottardo).  Non ci sono più attività disposte ad adattarsi a location su vie trasversali e di basso passaggio.  Visto l’enorme turn over e la crisi del settore del  commercio che ha portato ad un tasso di vacancy molto elevato, si mira a  posizioni di passaggio scegliendo di pagare un canone più elevato sapendo però di garantirsi una maggiore visibilità.  A comprare sono gli investitori, quasi sempre  privato o società immobiliare.  Preferiscono i tagli  dai 50 ai 100 mq, chiedono quasi sempre che ci sia o si possa installare  una canna fumaria al fine di  ampliare le potenzialità del negozio. Il rendimento atteso va dal  7  all’8% annuo lordo, percentuale che si abbassa al 5-6% annuo lordo nelle zone centrali a causa della quasi assenza di turn over.
Sui negozi le top location della zona ovest sono corso Vercelli, via Belfiore,  via Marghera, piazza De Angeli ovvero le vie dello shopping più importanti dopo quelle del centro. A ricercarle sono soprattutto  grandi marchi della moda. I canoni di locazione annua su queste strade vanno da  un minimo di 500 € al mq annuo per toccare canoni  top di 800-1000 € al mq annuo.  I prezzi di vendita possono arrivare a 18 mila € al mq.  Nelle vie laterali i canoni di locazione scendono a 200 € al mq annuo, i prezzi a 6000 € al mq. Nelle vie non di passaggio la richiesta è molto bassa e quasi sempre il locale commerciale è destinato ad essere utilizzato come ufficio oppure per insediare attività che non necessitano di passaggio. I valori immobiliari scendono a 250 € al mq annuo.  
 
TORINO
Commerciale
Nel centro di Torino la maggiore richiesta è concentrata prevalentemente su immobili commerciali in affitto. Sul segmento della compravendita si muovono  privati investitori alla ricerca di rendimenti annui lordi intorno al 6-7%.  Sulle vie pedonali a più elevato passaggio (via Roma, via Lagrange, piazza Castello) si insediano i brand più importanti. Molti cercano anche  in via Giolitti , via Carlo Alberto oppure nelle vie limitrofe a via Garibaldi, altra importante location della città. Via Lagrange è quella che concentra la maggioranza dei brand del lusso e che, soprattutto dopo l’apertura di “Lagrange 12”, ha rafforzato la propria reputazione di top location.  A seguire via Roma dove  brand di prestigio si alternano ad altri più commerciali. Tra le aperture più interessanti  in  via Roma si segnalano, nell’ultimo anno, “And The Other Story” che con i punti vendita di  “H&M” e “Cos”  rafforza la presenza del colosso svedese in città e “FiorFood”, il nuovo format della Coop che offre ai clienti un’esperienza di acquisto completa con negozi (macellerie, enoteche), bistrot, libreria.  Su via Roma i valori vanno da 17500 a 22500 € al mq, punte per gli immobili che affacciano su piazza San Carlo. I canoni di locazione oscillano da 1600 a 1860 € al mq annuo.  Dinamico l’andamento del mercato degli immobili per l’impresa nel quartiere Crocetta. Le vie principali sono corso Einaudi, corso De Gasperi e corso Rosselli: è qui che si concentra la maggioranza della domanda sia in acquisto e sia in locazione. A San Salvario si registra una buona richiesta di piccoli tagli (40-60 mq),  acquistati sia da investitori e sia da utilizzatori che, quando possibile, approfittano del ribasso dei prezzi. Gli investitori cercano negozi occupati con rendimento annuo lordo che va dall’ 8% al 10%. Via Nizza, nel  tratto che va da corso Spezia verso piazza Bengasi (Quartiere Nizza - Millefonti),  è un’arteria di passaggio pedonale e veicolare apprezzato da chi desidera avviare un’attività commerciale. La zona vede già la presenza di due importanti poli dello shopping, “Eataly” e “8Gallery”. La ricerca di locali commerciali arriva da imprenditori italiani interessati soprattutto ad aprire negozi di abbigliamento e da imprenditori immigrati che aprono market o negozi specializzati in prodotti etnici. 
 
FIRENZE
Residenziale 
Prezzi stabili in zona Centro-Santa Croce dove la domanda è in crescita grazie alle richieste di acquisto da parte di investitori in cerca di abitazioni da adibire ad affittacamere e B&B. Le quotazioni del medio usato nella zona che si sviluppa intorno alla Basilica di  Santa Croce sono di 3500-4000 € al mq. Valori di 5000 € al mq si incontrano in piazza d’Azeglio, dove gli appartamenti sono ricercati per le ampie metrature e i soffitti alti. Sul Lungarno i prezzi sono di  5500 € al mq per appartamenti con vista e di 4000 € al mq per quelli senza affaccio. In centro sono presenti anche appartamenti più popolari che hanno quotazioni intorno a 2700 € al mq (da ristrutturare). Le antiche abitazioni che si trovano in pieno Centro storico a ridosso del Duomo, in piazza Repubblica ed in piazza della Signoria sono caratterizzate da soffitti alti, metrature ampie, statue ed affreschi: si tratta di palazzi nobiliari di storiche famiglie fiorentine. Quotazioni in lieve aumento in zona Centro-San Gallo nella prima parte del 2016. Si registra infatti un mercato molto dinamico grazie ad una forte presenza di investitori in cerca di abitazioni da adibire a casa vacanza e da mettere a reddito. Commerciale
Firenze rinomata per la sua bellezza architettonica è considerata un vero e proprio museo a cielo aperto che attira da sempre migliaia di turisti. Il 2015 è stato un anno record per la città che ha superato per la prima volta i 9 milioni di pernottamenti e ha visto un flusso turistico nell’intera città metropolitana  di oltre  13 milioni di persone. Facile capire perché, da sempre, focalizzi l’interesse dei più importanti brand nazionali ed internazionali, in particolare del settore della moda, che mirano ad insediarsi nelle principali vie della città, un vero e proprio centro commerciale all’aperto che  attira un target  rappresentato soprattutto da turisti e da una clientela di fascia medio-alta.  
Nel centro di Firenze si contano circa 5 mila negozi di cui solo  un migliaio ben posizionati. I prezzi degli immobili nelle zone top di Firenze sono molto diversi perché dipendono da quanto rende l’immobile e dalla capacità dei proprietari di poter restituire all’inquilino la perdita di avviamento. Nella zona  Duomo-Signoria si concentrano prevalentemente  brand del luxury e artigianato di lusso,  della pelletteria e della gioielleria. Tod’s, Ermanno Scervino, Prada, Gucci e  Bulgari, per citarne alcuni, sono solo alcuni dei  brand insediati proprio qui.  In questa strada l’offerta è molto bassa ed i prezzi partono da 25 mila € al mq. I canoni di locazione oscillano da 2500 a 4500 € al mq. Quotazioni simili anche in via Roma, via dei Calziaiouli,  via degli Strozzi, via Por Santa Maria dove oltre  ai brand di lusso sono presenti  negozi destinati ad uno shopping più commerciale.  In  via del Corso, via della Vigna Nuova, via dei Cerretani, via degli Speziali e via dè Pecori  si parte da 8 mila € al mq mentre i canoni di locazione oscillano da 1000 a 4000 € al mq annuo. Per lo shopping più casual, giovane e commerciale gli stores si concentrano nella zona compresa tra S. Maria Novella  ed il Duomo con via dei Cerretani, via dei Calzaiuoli, via Calimala. 
 
ROMA
Residenziale
Continua il momento positivo del mercato immobiliare del Centro storico dove, nel primo semestre del 2016, si registra ancora una contrazione dei prezzi. Acquistano sia persone alla ricerca della prima casa sia investitori, molti dei quali per destinare l’immobile a casa vacanza. n piazza del Popolo le quotazioni medie sono di 8000-9000 € al mq così come in via del Babuino. Punte di 15 mila € al mq  si registrano per le soluzioni posizionate ai piani alti in piazza di Spagna. Nelle altre zone del centro di Roma i prezzi scendono  a 5000-6000 € al mq per raggiungere valori di  7000-8000 € al mq per quelle posizionate in via Veneto, Fontana di Trevi e piazza Navona. Intorno al Pantheon e nel  Ghetto Ebraico non si superano gli 8000 € al mq per le soluzioni da ristrutturare con punte di 10 mila € al mq per le abitazioni in buono stato. Stabili le quotazioni delle abitazioni nella zona di San Giovanni in Laterano.  Si sono realizzate sia compravendite di immobili da destinare a casa vacanza e a B&B dal momento che la zona sorge a ridosso del Colosseo e si presta ad affitti turistici e sia acquisti come prima casa. Con la finalità di investimento si  scelgono prevalentemente bilocali e trilocali (un trilocale si affitta intorno a 700-900 € al mese). In quest’area della città si realizzano anche acquisti di immobili di pregio  da parte di  professionisti  che cercano tagli da 80 a 200 mq, possibilmente attici,  all’interno di palazzi signorili,  dotati di  terrazzo e con vista sul Colosseo, sui Fori Imperiali e sul Colle Oppio. Immobili di questo tipo si  trovano in via Mecenate, via Poliziano e via Ruggero Bonghi al Colle Oppio, via Capo d’Africa, via San Giovanni in Laterano per il Celio e salita del Grillo e la parte bassa di via Cavour per la zona dei Fori Imperiali. Le quotazioni per una soluzione con vista da ristrutturare in questa zona si aggirano intorno a 9000 € al mq per toccare punte di 13000 € al mq per quelle ristrutturate.  Intorno al Colosseo (via M. Aurelio, via Capo d’Africa, via San Giovanni in Laterano) ci sono  palazzi popolari dei primi anni del 1900, ristrutturati nel tempo e  valutati mediamente 5000-6000 € al mq. 
 
NAPOLI
Residenziale
Un lieve aumento dei valori ha interessato la zona del Duomo, nel Centro Storico. La maggioranza degli acquisti è destinata a casa vacanza o B&B. I top prices si raggiungono nella zona compresa tra la chiesa di Santa Maria di Costantinopoli e piazza Vincenzo Bellini perché i palazzi sono di notevole pregio artistico e architettonico e le strade sono più ampie e luminose. I valori salgono a 2800-3000 € al mq. Quotazioni simili anche nelle vie San Sebastiano, Mezzocannone, Santa Chiara, Benedetto Croce e la chiesa di San Domenico Maggiore, area sempre molto apprezzata perché comoda ai servizi. Valori più bassi, 800-1000 € al mq, si segnalano per le abitazioni presenti nei vicoli. Numerosi i lavori che interessano la zona del centro della città al fine di renderla sempre più attrattiva per i turisti.  A breve infatti dovrebbe aprire la fermata della metropolitana “Duomo”.
Commerciale
Sul settore dei negozi in zona Arenaccia si registra un aumento degli acquisti ad uso investimento, si impiegano mediamente da 60-80 mila € per avere rendimenti annui lordi intorno al 10-15% se l’immobile si trova in corso Meridionale o nel quartiere Sanità dove il tasso di vacancy è decisamente più elevato. La richiesta di immobili in affitto sulle principali vie di passaggio è sempre molto sostenuta: le vie più interessanti sono la parte pedonale di via Toledo, corso Umberto (lato stazione) e la zona alta di corso Garibaldi dove si insediano i principali marchi della moda. Da segnalare che piazza Garibaldi ritroverà la sua vocazione commerciale una volta che verranno terminati i lavori di restyling della Stazione Centrale, in cui saranno anche creati nuovi negozi. Nel 2016 è’ apparso evidente  che la volontà di investitori ed imprenditori  è quella di puntare sulle vie di passaggio pedonale. Chiaia è uno dei quartieri più ambiti da parte di chi cerca un locale commerciale. Infatti, nelle strade a più alto passaggio si insediano soprattutto i brand più importanti del lusso. Tra queste via Chiaia, via dei Mille, via Filangieri, via della Cavellerizza, dove i canoni di locazione possono arrivare a 1200 € al mq annuo,  i prezzi degli immobili  a 15 mila € al mq.  La zona del Vomero, insieme a quella di Fuorigrotta, è molto richiesta per avviare attività commerciali; buona domanda  si registra anche per acquisti ad uso investimento dal momento che poi è più facile affittare l’immobile. La domanda di locali commerciali è orientata per lo più su tagli intorno a 25 mq  oppure superiori a 150 mq , il cui rendimento si aggira intorno a 7-8 % annuo lordo. La via più richiesta è via Scarlatti dove si insediano i marchi più importanti dell’abbigliamento e della ristorazione. 

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa