Case di pregio. Speciale Capitale

Maggior scelta e calo dei prezzi meno forte

21.06.2016

L'analisi dei top prices nel secondo semestre 2015 a Roma registra un calo dei valori, anche le soluzioni di prestigio hanno subito un ribasso dei prezzi, dovuto soprattutto alla difficoltà di incontro tra una domanda estremamente esigente e selettiva ed un’offerta non sempre all’altezza delle aspettative.
Si tratta di un segmento che interessa abitazioni dal valore spesso superiore al milione di euro, ricercate ed acquistate da persone molto attente ai dettagli e poco propense a cedere sugli standard qualitativi dell’abitazione. Nonostante l’offerta sul mercato sia limitata, negli ultimi tempi si registra una maggiore possibilità di scelta per il potenziale acquirente.
 
Nei primi mesi del 2016 sembra esserci maggiore dinamismo anche se di fatto questo segmento di mercato non è mai stato in crisi.
 
VARIAZIONE PERCENTUALE DEI PREZZI (tipologia signorile nuovo)
I sem 2008
II sem 2008
I sem 2009
II sem 2009
I sem 2010
II sem 2010
I sem 2011
II sem 2011
I sem 2012
II sem 2012
I sem 2013
II sem 2013
I sem 2014
II sem 2014
I sem 2015
II sem 2015
0,6
-3,3
-0,3
-4,4
-2,0
-3,9
-1,1
-1,4
-4,7
-3,3
-3,5
-2,1
-0,5
-2,0
+0,2
-0,4
 
Continua il momento positivo del mercato immobiliare del Centro storico di Roma dove  sul segmento del prestigio si muovono soprattutto acquirenti alla ricerca della prima casa. Si orientano su tagli molto ampi (oltre i 200 mq), con terrazzo, posti ai piani alti, possibilmente panoramici ed inseriti in contesti condominiali di particolare prestigio. Le zone che si prestano maggiormente a questo tipo di acquisti sono piazza del Popolo, via del Babuino, piazza di Spagna. In piazza del Popolo le quotazioni medie sono di 8000-9000 € al mq così come in via del Babuino.  Punte di 15 mila € al mq si possono raggiungere per le soluzioni posizionate ai piani alti in piazza di Spagna. Nelle altre zone del centro di Roma i prezzi scendono per attestarsi intorno a 7000-8000 € al mq per quelle posizionate in via Veneto, Fontana di Trevi e piazza Navona. Intorno al Pantheon e nel Ghetto Ebraico non si superano gli 8000 € al mq per le soluzioni da ristrutturare con punte di 10 mila € al mq per le abitazioni in buono stato.
 
Anche la zona intorno al Colosseo e ai Fori Imperiali si presta per acquisti di immobili di prestigio. Sono soprattutto professionisti che cercano tagli da 80 a 200 mq, possibilmente attici, all’interno di palazzi signorili, dotati di terrazzo e con vista sul Colosseo, sui Fori Imperiali e sul Colle Oppio. La maggioranza richiede immobili da ristrutturare per poterli personalizzare. Si apprezzano i pavimenti originali e le travi a vista.
Un must è il salone di rappresentanza (almeno 40 mq), apprezzata la presenza dei doppi servizi. Immobili di questo tipo si possono trovare in via Mecenate, via Poliziano e via Ruggero Bonghi al Colle Oppio, via Capo d’Africa, via San Giovanni in Laterano per il Celio e salita del Grillo e la parte bassa di via Cavour per la zona dei Fori Imperiali. Le quotazioni per una soluzione con vista da ristrutturare in queste zone si aggirano intorno a 9000 € al mq per toccare punte di 13000 € al mq per quelle ristrutturate.
 
Il quartiere Parioli è uno di quelli  dove si registra una buona domanda di immobili di prestigio.  A cercarle facoltosi imprenditori che poi le utilizzano sia come prima casa e sia come seconda casa. La domanda si orienta verso ville, porzioni di ville oppure attici. La metratura minima è di 200 mq ed è importante la presenza di un giardino o di terrazzi abitabili. Hanno un budget medio intorno a 2 milioni di €. Preferiscono le soluzioni da ristrutturare in modo da poter personalizzare l’immobile ed è tassativa la presenza del box auto. Attenzione viene prestata alla disposizione dell’immobile e alla possibilità di poterlo modificare a piacimento. Nella zona Parioli la maggioranza delle abitazioni risale agli anni ’50 ma le soluzioni più ambite sono quelle risalenti alla fine del 1800 e agli inizi del 1900, difficili da trovare. Le zone che si prestano maggiormente a questo tipo di acquisti sono piazza delle Muse, via Porro e strade limitrofe, la zona di Monti Parioli (via Rubens e via Ceracchi) e via Oriani e limitrofe dove si concentrano prevalentemente i villini o porzioni di villini dei primi anni del 1900. Questi ultimi sono in genere sviluppati su più livelli (circa 300 mq in totale) e hanno un giardino di circa 150 mq. Su questo segmento di prestigio si possono toccare top prices di 7000-7500 € al mq per le soluzioni da ristrutturare (6500 € al mq nella zona zone a ridosso di piazza Euclide) e 9000 € al mq per quelle ristrutturate. Sul nuovo si chiedono 12 mila € al mq ma non sembra esserci molto riscontro sul mercato.
 
Non lontano, intorno a piazza Mincio (che individua il famoso e prestigioso quartiere Coppedè) oltre che intorno a piazza Caprera si cercano tagli superiori a 150 mq (spesso attici, con terrazzo vivibile) con posto auto. Si preferiscono sempre soluzioni da ristrutturare di cui poi mantengono le caratteristiche originali (pavimenti e porte d’epoca, rosoni...) attraverso ristrutturazioni conservative. In questa zona di Roma ci sono sia palazzi d’epoca sia soluzioni indipendenti dei primi anni del 1900, in stile liberty, classiche palazzine su tre livelli con giardino e posto auto. I prezzi per queste soluzioni d’epoca vanno da 6000 € al mq per soluzioni da ristrutturare fino a 7500 € al mq per quelle già ristrutturate.
 
Altra zona di Roma dove si possono trovare immobili di prestigio è quella di Pinciano che costeggia Villa Borghese (viale Rossini, viale Liegi e piazza Verdi) insieme al triangolo individuato da via Nomentana, via del Policlinico e viale Regina Margherita dove si concentrano soprattutto villini d’epoca. Professionisti ricercano residenze esclusive, con metrature superiori a 200-250 mq, salone di rappresentanza di almeno 50 mq da cui poter ricavare il soggiorno, la sala da pranzo ed il salotto. Richiesto quasi sempre uno spazio esterno come giardino o terrazzo anche se non sempre sono facili da trovare soprattutto nelle soluzioni d’epoca. In questa zona la maggioranza degli immobili risale ai primi anni del 1900, ha soffitti a cassettoni, affreschi, pavimenti in parquet, in graniglie di marmo o marmette. Quasi sempre si cercano immobili da ristrutturare che sono poi sottoposti a restauro conservativo. I prezzi di queste tipologie immobiliari vanno da 5500 € al mq fino a 6500 € al mq per le soluzioni da ristrutturare per arrivare a prezzi top di 8000 € al mq quando ci sono terrazzi, affacci. Nella zona del Pinciano è più facile trovare degli attici perché ci sono abitazioni costruite tra gli anni ’50 e gli anni ’60.
 
In zona Prati-Cola di Rienzo-Borgo Pio la domanda di immobili di prestigio si focalizza soprattutto nelle zone di via dei Gracchi e via Orsini, nelle vicinanze del lungotevere. Si tratta prevalentemente di tipologie in stile umbertino dei primi anni del Novecento: nella prima zona la media dei valori oscilla tra 700 e 800 mila €, ma tipologie ben ristrutturate e inserite ai piani alti possono raggiungere 900-950 mila €, mentre nella seconda le quotazioni possono superare tranquillamente i 10 mila € al mq. A ricercare queste soluzioni sono professionisti (avvocati, ingegneri), che optano per abitazioni di 120-200 mq, dotate di terrazzo abitabile e inserite ai piani alti per godere della vista sul Tevere e sulla città. Non manca la domanda ad uso investimento, che proviene soprattutto da persone residenti nel Sud Italia che mettono a reddito 500 mila € per appartamenti di piccole dimensioni da adibire a casa vacanza.
In zona Trastevere-Gregorio VII il mercato delle soluzioni di prestigio non è molto movimentato a causa della bassa offerta di tali immobili, che si concentrano prevalentemente in via Piccolomini e nei pressi di Monteverde Vecchio (vie Dandolo, XXX Aprile, Calandrelli, Filippo Casini). Qui ci sono villini d’epoca in stile Liberty dei primi anni del Novecento, che raggiungono 7000-8000 € al mq in via Piccolomini e nell’area di via Filippo Casini-via Calandrelli, mentre nelle restanti strade i valori scendono a 6000-6500 € al mq, salvo punte di 9000 € al mq per le rarissime tipologie di immobile di piccolo taglio particolarmente prestigiose e rifinite.

La domanda arriva quasi esclusivamente da professionisti che già abitavano in zona e che ricercano appartamenti di almeno 120 mq con terrazzo abitabile e inseriti a un piano alto per godere della vista collinare e sulla città, per una disponibilità di spesa che non di rado supera il milione di euro.