Mercato immobiliare Roma Isem2016

Continua il rialzo delle compravendite, i prezzi ancora in calo

03.10.2016

TENDENZE RILEVATE IN CITTA'
A Roma, nei primi sei mesi del 2016, i valori immobiliari sono in ribasso dell’1%. Le compravendite hanno registrato al contrario un aumento del 12,5% confermando un discreto stato di salute del mercato. Le zone del centro hanno segnalato un ribasso dell’1,2% e continuano ad essere quelle preferite, insieme a quelle universitarie, soprattutto dagli investitori che acquistano immobili da mettere a reddito. Nelle zone centrali gli investitori destinano le abitazioni soprattutto ad affitti turistici. La tipologia più richiesta è il trilocale che raccoglie il 42,9% delle preferenze, mentre i tempi di vendita si attestano a 147 giorni.
L'ANDAMENTO NELLE MACROAREE
 
MACROAREA CENTRO valori immobiliari diminuiti del -1,2%.
Continua il momento positivo del mercato immobiliare del Centro storico dove, nel primo semestre del 2016, si registra ancora una contrazione dei prezzi. Acquistano sia persone alla ricerca della prima casa sia investitori, molti dei quali per destinare l’immobile a casa vacanza. Con questa finalità si cercano tagli dalle metrature superiori a 100 mq. Nei primi mesi del 2016 è in aumento la domanda di coloro che cercano in centro. Esiste poi un segmento destinato alle tipologie di pregio e signorili, che si orienta su tagli molto ampi (oltre i 200 mq), posizionati ai piani alti, con terrazzo, possibilmente panoramici ed inseriti in contesti condominiali di particolare prestigio. Le zone che si prestano maggiormente sono piazza del Popolo, via del Babuino, piazza di Spagna. In piazza del Popolo le quotazioni medie sono di 8000-9000 € al mq così come in via del Babuino. Punte di 15 mila € al mq si registrano per le soluzioni posizionate ai piani alti in piazza di Spagna. Nelle altre zone del centro di Roma i prezzi scendono a 5000-6000 € al mq, per raggiungere 7000-8000 € al mq per quelle posizionate in via Veneto, Fontana di Trevi e piazza Navona. Intorno al Pantheon e nel Ghetto Ebraico non si superano gli 8000 € al mq per le case da ristrutturare, con punte di 10 mila € al mq per le abitazioni in buono stato. In piazza Cavour hanno acquistato prevalentemente come prima casa e si cercano tagli compresi tra 150 e 200 mq possibilmente con sfoghi esterni, meglio se terrazzo con vista. Stabili le quotazioni delle abitazioni nella zona di San Giovanni in Laterano. In quest’area della città si realizzano anche acquisti di immobili di pregio da parte di professionisti che cercano tagli da 80 a 200 mq, possibilmente attici, all’interno di palazzi signorili, dotati di terrazzo e con vista sul Colosseo, sui Fori Imperiali e sul Colle Oppio. La maggioranza richiede immobili da ristrutturare per poterli personalizzare. Si apprezzano i pavimenti originali e le travi a vista. Un must è il salone di rappresentanza (almeno 40 mq) e la presenza dei doppi servizi. Immobili di questo tipo si trovano in via Mecenate, via Poliziano e via Ruggero Bonghi al Colle Oppio, via Capo d’Africa, via San Giovanni in Laterano per il Celio e salita del Grillo e la parte bassa di via Cavour per la zona dei Fori Imperiali. Le quotazioni per una soluzione con vista da ristrutturare si aggirano intorno a 9000 € al mq, per toccare punte di 13000 € al mq per quelle ristrutturate. Intorno al Colosseo (via M. Aurelio, via Capo d’Africa, via San Giovanni in Laterano) ci sono palazzi popolari dei primi anni del 1900, ristrutturati nel tempo e valutati mediamente 5000-6000 € al mq. Piacciono anche gli immobili situati su piazza San Giovanni in Laterano le cui quotazioni scendono a 5000 € al mq, per abbassarsi a 3800-4000 € al mq per le abitazioni se sorgono verso l’Esquilino (via E. Filiberto, via Tasso, via San Quintino). Mercato più dinamico nel tratto compreso tra piazza Santa Croce in Gerusalemme e via Manzoni, dove i prezzi più vantaggiosi spingono a maggiori compravendite attirando la domanda di coloro che desiderano vivere in centro ma hanno un budget più limitato. Tra le zone più apprezzate per la tranquillità e la presenza dei servizi c’è quella che si sviluppa tra via Manzoni, corso Vittorio Emanuele I, via San Quintino. Le quotazioni sono di 4500-5000 € al mq per le soluzioni ristrutturate e di 4000-4200 € al mq per quelle in buono stato. L’area che si sviluppa a ridosso della stazione è più apprezzata da chi cerca ad uso investimento e ha quotazioni medie di 3000-3500 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registrano canoni in ribasso, si ricorre spesso al contratto a canone concordato con cedolare secca. Per un bilocale si spendono da 800 a 1000 € al mese. Da segnalare il recupero dell’ex Palazzo delle Poste dove sorgerà la sede del Ministero degli Interni. Seguirà poi la riqualificazione di piazza Dante.
MACROAREA PRATI – FRANCIA: prezzi in ribasso del -1,6%.
Sempre interessante in quest’area il quartiere di Prati – Cola di Rienzo - Borgo Pio che segnala un lieve ritocco dei valori verso il basso e dove acquistano sia famiglie e sia investitori essendo una zona di forte richiamo turistico. Si sono preferite soprattutto le abitazioni ristrutturate che non hanno avuto necessità di lavori. Numerose le richieste per l’area di via Cola di Rienzo e di via Ottaviano: la prima commerciale e ben servita e la seconda adiacente all’omonima fermata della metropolitana. In queste strade i valori per le tipologie ristrutturate si attestano su 6000 € al mq, mentre nelle vie secondarie e più interne i prezzi scendono a 4500-5000 € al mq. Meno signorile l’area di via Candia, dove le quotazioni delle abitazioni non superano 4000-4500 € al mq. Chi invece desidera acquistare immobili di prestigio mira soprattutto alle zone di via dei Gracchi e via Orsini, nelle vicinanze del Lungotevere. Si tratta prevalentemente di tipologie in stile umbertino dei primi anni del Novecento: nella prima zona la media dei valori oscilla tra 700 e 800 mila €, ma tipologie ben ristrutturate e inserite ai piani alti possono raggiungere 900-950 mila €, mentre nella seconda le quotazioni possono superare tranquillamente i 10 mila € al mq. A ricercare queste soluzioni sono professionisti (avvocati, ingegneri), che optano per abitazioni di 120-200 mq, dotate di terrazzo abitabile e inserite ai piani alti per godere della vista sul Tevere e sulla città. Non manca la domanda ad uso investimento, che proviene soprattutto da persone residenti nel Sud Italia che mettono a reddito 500 mila € per appartamenti di piccole dimensioni da adibire a casa vacanza, oppure che acquistano per i figli che studiano in città presso la Lumsa.
MACROAREA ROMA SUD E CASSIA TORREVECCHIA: quotazioni in calo dell’ 1,2%.
Tra i quartieri che segnalano ancora ribassi dei prezzi c’è l’Eur dove il mercato immobiliare risulta comunque vivace. La domanda di acquisto riguarda quasi esclusivamente l’abitazione principale e la componente fondamentale per la scelta finale è il prezzo: infatti gli incentivi statali sulle ristrutturazioni mettono in secondo piano la necessità di eventuali lavori di riqualificazione. La zona di Eur Centro registra valori per un medio usato di 3500 € al mq, con punte di 4100 € al mq per le tipologie in buono stato presenti su viale Europa e viale Aeronautica. Si segnala inoltre molta offerta nella zona di Eur Pavese, dove  si registrano valori medi di 3200-3500 € al mq. Nella zona Eur Dalmata il mercato sembra essere molto vivace grazie alla vicinanza con la metropolitana e alla possibilità di poter acquistare immobili degli anni ’60 e ‘70 a prezzi molto più contenuti rispetto ad Eur Pavese. Il ristrutturato ha valori di 3200 € al mq, mentre l’usato costa mediamente 2800 € al mq. Da segnalare che sono in corso i lavori di riqualificazione della ex sede del Ministero delle Finanze, dove si insedierà la sede della Telecom: questo porterà circa 3000 persone impiegate nella nuova struttura e determinerà probabilmente un aumento ulteriore delle richieste di acquisto e di affitto. Quotazioni stabili nell’area di Gemelli - Pineta Sacchetti e di Gemelli - Trionfale nella prima parte del 2016. Il mercato immobiliare della zona è vivace ed alimentato in particolare da coloro che lavorano presso il Policlinico Gemelli e dai genitori dei ragazzi che studiano presso la Cattolica. In netto calo la presenza degli investitori. La zona che si sviluppa intorno a via Amidei e via della Pineta Sacchetti è quella più signorile con la presenza di contesti condominiali signorili, dotati di portineria,  realizzati negli anni ’60 e venduti a 3600-3700 € al mq. Piacciono anche gli immobili presenti in via Taverna dove le case in cortina si scambiano a prezzi medi di 3500-3600 € al mq. Proprio in via Giuseppe Taverna nel 2014 è stato completato un nuovo complesso residenziale caratterizzato da appartamenti in classe energetica A e B, dotato di pannelli fotovoltaici e di aria condizionata che si scambiano a prezzi medi di 4000 € al mq. La zona di Trionfale è molto eterogenea, in quanto convivono stabili degli anni ’50 spesso privi di ascensore, che si valutano 2900-3000 € al mq e stabili di metà anni ’60. Da segnalare, inoltre, la presenza della nuova pista ciclabile che collega l’area del parco Santa Maria della Pietà con la zona della Balduina fino al parco Ciocci, infrastruttura che attribuisce un valore aggiunto all’intera area. È buona la domanda di box auto, anche in seguito alla realizzazione di nuovi parcheggi: una soluzione singola nuova costa 43-45 mila €, una usata 30-35 mila €.
MACROAREA POLICLINICO – PIETRALATA: -1,3% per i valori immobiliari
Nella zona Università il mercato immobiliare è sempre molto vivace e il ribasso dei prezzi degli ultimi anni ha sicuramente contribuito a ridare dinamismo al mercato. A comprare sono genitori che acquistano per i figli studenti all’Università, investitori che mettono a reddito l’immobile e famiglie. Numerose transazioni si realizzano intorno a via Catania, viale delle Province e viale Ippocrate, dove prevalgono immobili in edilizia popolare che, in buono stato, costano intorno a 3000 - 4000 € al mq, con punte di 6000 € al mq per i piccoli tagli completamente ristrutturati. Più signorili le tipologie che si trovano nell’area di viale di Villa Massimo e via Severano, dove prevalgono condomini in stile liberty, con appartamenti di ampia metratura (a partire da 200 mq), con servizio di portineria e le cui quotazioni possono arrivare a 7000 € al mq. In zona sono presenti anche delle nuove costruzioni in un’ex area delle Ferrovie di Stato: sono stati ricavati degli appartamenti che si vendono a 8000-9000 € al mq, tuttavia si registra ancora una percentuale di invenduto. La domanda di immobili in locazione arriva prevalentemente da studenti alla ricerca di bilocali, ben arredati, con impiantistica a norma e soprattutto da cui è possibile raggiungere l’università a piedi. Per un bilocale si spendono mediamente intorno a 1000 € al mese. I valori immobiliari nella zona Tiburtina sono in leggero aumento in seguito alla maggiore domanda. Qui acquistano famiglie alla ricerca della prima casa, investitori che mettono a reddito l’immobile oppure genitori di studenti presso l’Università La Sapienza. Chi compra come prima casa si orienta su trilocali e quattro locali quasi sempre ristrutturati ed ubicati nelle traverse della via Tiburtina, mentre gli investitori si orientano su bilocali. Questi ultimi quasi sempre sono messi in vendita da altri investitori o da eredi e, di conseguenza, necessitano di lavori di ristrutturazione. Per un bilocale si possono investire cifre che vanno da 180 a 250 mila €. La zona della Tiburtina, che si sviluppa da via della Lega Lombarda a via Ottoboni, registra quotazioni di 3800-4000 € al mq, ad eccezione di via Ottoboni dove invece prevalgono soluzioni signorili che possono toccare valori di 5000-6000 € al mq, contro una media della zona di 3800-4000 € al mq. Gli immobili che affacciano su via Tiburtina hanno prezzi medi di 3000 € al mq. La zona è interessata dai lavori di completamento della stazione Tiburtina dove tra l’altro a partire da agosto si dovrebbe insediare la nuova sede di BNP Paribas. Questo fa bene sperare per il futuro almeno in termini di domanda di immobili in locazione e in acquisto
MACROAREA MONTEVERDE – AURELIO: ribasso dei prezzi del -1,4%
In leggero aumento le quotazioni immobiliari nel quartiere di Portuense – Vigna Pia. La domanda è in crescita alimentata soprattutto da richieste di prima casa sia da parte di giovani coppie al primo acquisto e sia da anziani che vendono abitazioni più grandi per acquistarne di dimensioni più piccole e vicine ai figli. I bilocali e i trilocali sono le tipologie preferite. La maggioranza delle abitazioni della zona risale alla fine degli anni ’50, inizio anni '60, fatta eccezione per alcune posizionate su via Portuense costruite negli anni ’30. I valori, per case da ristrutturare, oscillano da 2500 € al mq per arrivare a 3000 € al mq per tipologie posizionate nella zona di Vigna Pia. Meno richieste le soluzioni posizionate in prossimità della Magliana e sulla Portuense , a ridosso dell’area del mercato. Quest’ultima a breve dovrebbe essere trasferita in un’area dedicata a Vigna Pia e per cui i disagi dovrebbero diminuire. Da segnalare anche un importante lavoro che migliorerà la viabilità della zona: il completamento di un sottopasso ferroviario (con la costruzione di un nuovo ponte ferroviario) con il raddoppio della via Portuense (per adeguarla al ponte ferroviario) che ridurrà il traffico in una zona che è il crocevia per andare in più quartieri: Monteverde, Eur, Corviale, Casetta Mattei ,Trullo e Marconi e che permetterà il passaggio dei mezzi pubblici, che non vi transitano più da diversi anni.
MACROAREA SAN GIOVANNI – ROMA EST: calo dello 0,9%. Alcuni quartieri danno segni di ripresa
In ripresa i prezzi del quartiere di Prenestino – Pigneto . La domanda immobiliare è in crescita ed è alimentata soprattutto da giovani coppie e single al primo acquisto che si sono indirizzati verso monolocali e bilocali. Meno compravenduti i trilocali. Hanno investito mediamente intorno a 200 mila €. La zona offre prevalentemente costruzioni in edilizia economica popolare. La zona più ambita è quella che sorge a ridosso di Porta Maggiore con prezzi medi di 2400-2500 € al mq. Più bassi i valori nella zona del Pigneto, dove la domanda è più bassa e gli immobili ancora più vetusti. Le quotazioni scendono a 2000-2200 € al mq.
MACROAREA VILLA ADA – MONTE SACRO: prezzi in diminuzione dello 0,2%. In lieve aumento Le quotazioni delle abitazioni nella zona di Talenti Sacchetti
Il mercato immobiliare in ripresa e la domanda vivace hanno determinato questo effetto sui valori. A comprare sono prevalentemente famiglie della zona o delle zone limitrofe interessate a trilocali e quattro locali acquistati come casa migliorativa. Si tratta di una zona estremamente residenziale con un’area di villini singoli e condomini degli anni ’50 presenti nell’area di Città Giardino. Per un buon usato si spendono intorno a 3500-3700 € al mq. Quotazioni simili per gli immobili posizionati su via Luigi Capuana e le strade interne. In via Sacchetti strada più commerciale e di passaggio i valori si attestano intorno a 3200 € al mq. Quasi sempre gli immobili presenti in zona necessitano di lavori di ristrutturazione.
 
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa