Mercato immobiliare Napoli Isem2016

Rallenta la diminuzione dei prezzi e aumentano le transazioni

07.11.2016

LE TENDENZE RILEVATE IN CITTA'
Nei primi sei mesi dell’anno a Napoli i valori immobiliari hanno registrato una diminuzione dello 0,8%. Stabilità dei prezzi nella zona centrale (-0,2%), dove si stanno realizzando acquisti ad uso investimento da destinare a casa vacanza o B&B. Infatti sono numerosi i lavori che interessano la zona del centro al fine di renderla sempre più attrattiva per i turisti. La macroarea di Posillipo – Chiaia segnala un ribasso dei valori del 2,1%: la realizzazione della nuova fermata della metropolitana in piazza Santa Maria degli Angeli potrebbe portare ad una rivalutazione del mercato dell’area. Nella zona di Petrarca Orazio tiene la domanda di soluzioni di pregio. La macroarea di Vomero - Arenella segnala una diminuzione delle quotazioni dell’1% e quella di Centro Direzionale dell’1,7%. Stabili i valori nella macrozona Collina e in quella di Flegrea – Fuorigrotta (+0,2%). Nel primo semestre del 2016 le compravendite di Napoli sono aumentate del 24,3% rispetto allo stesso periodo del 2015.  
 
ANDAMENTO NELLE MACROAREE
 
MACROAREA CENTRO: quotazioni immobiliari in calo dello 0,2%.
Un lieve aumento dei valori ha interessato la zona del Duomo, nel Centro Storico. Si compra la prima casa o l’abitazione migliorativa, quasi sempre si tratta di persone che vivono già nel centro storico o che decidono di tornarvi. Generalmente si orientano su tagli che superano i 100 mq. In questa prima parte dell’anno si registrano anche leggeri aumenti dei prezzi che hanno interessato in particolare le zone più centrali. Le strade dove si realizza il maggior numero di compravendite sono via Duomo, corso Umberto ed adiacenze, dove sono presenti tipologie storiche risalenti al ‘700-‘800 che in buono stato si scambiano intorno a 2400 € al mq. I top prices si raggiungono nella zona compresa tra la chiesa di Santa Maria di Costantinopoli e piazza Vincenzo Bellini, in quanto i palazzi sono di notevole pregio artistico e architettonico e le strade sono più ampie e luminose. I valori salgono a 2800-3000 € al mq. Quotazioni simili anche nelle vie San Sebastiano, Mezzocannone, Santa Chiara, Benedetto Croce e la chiesa di San Domenico Maggiore, area sempre molto apprezzata perché comoda ai servizi. Valori più bassi, 800-1000 € al mq, si segnalano per le abitazioni presenti nei vicoli. Numerosi i lavori che interessano la zona del centro della città al fine di renderla sempre più attrattiva per i turisti.  A breve infatti dovrebbe aprire la fermata della metropolitana “Duomo”.
Nella zona di via Toledo e dei quartieri spagnoli la domanda immobiliare è molto vivace in questa prima parte del 2016. Ad alimentarla sia  acquirenti di prima casa e sia investitori, oppure per affittare a studenti per la presenza dell’Accademia delle Belle  Arti e della Facoltà di Architettura, ma anche per la presenza della nuova fermata della metropolitana di via Toledo, in funzione dal 2015, che permette facili collegamenti con altre zone della città ed altre facoltà universitarie. Ad acquistare la prima casa sono sia giovani coppie al primo acquisto e sia famiglie che desiderano fare l’acquisto sostitutivo.  Via Toledo è la strada più commerciale ma anche quella che offre immobili più signorili. Infatti ci sono palazzi dei primi anni del 1900, spesso con affreschi e travi a vista, portineria  che hanno quotazioni intorno a 3000 € al mq con punte di 4000 € al mq per i piccoli tagli che si trovano raramente. In zona Toledo si trovano anche abitazioni di media qualità dal valore di 1500-2000 € al mq e tipologie popolari (nell’area dei Quartieri Spagnoli) con valori di 1000-1200 € al mq. Nei Quartieri Spagnoli sono presenti anche i “bassi”, tipiche abitazioni napoletane che spesso sono acquistate per uso investimento. Eterogenea zona Montesanto, dove si possono acquistare sia tipologie medio signorili sia abitazioni popolari ma anche soluzioni più recenti costruite in cemento armato. In quest’area della città per le tipologie migliori non si superano i 2000 € al mq.
MACROAREA POSILLIPO – CHIAIA – SAN FERDINANDO: prezzi in ribasso del 2,1%.
Continua il  ribasso delle quotazioni immobiliari nelle zone di Chiaia e di San Ferdinando nella prima parte del 2016. Si segnala un mercato comunque attivo grazie alla presenza di investitori. Tra i primi si contano coloro che comprano piccoli tagli da destinare alla casa vacanza (si acquistano bilocali da 80-90 mila € che poi si affittano a 50 € al giorno) e imprenditori del settore edilizio che comprano tagli più grandi da 150-160 mq da cui ricavare più bilocali sempre per realizzare case vacanza. Tra le zone scelte con questa finalità ci sono piazza Trento e Trieste nei quartieri spagnoli. Tra gli acquirenti di prima casa ci sono state coppie giovani al primo acquisto e famiglie che hanno migliorato l’abitazione. Molta attenzione è stata data alla luminosità dell’appartamento e soprattutto alla presenza dell’ascensore.La maggior parte degli immobili nella zona di Chiaia e San Ferdinando risale prevalentemente al periodo tra la fine ‘800 e inizi ‘900, ma ci sono anche tipologie della prima metà del 1900. La zona di Chiaia si sviluppa nei pressi del lungomare, è molto prestigiosa e commerciale (anche grazie alla sua pedonalizzazione): per una casa d’epoca di 80-90 mq si devono considerare 380-390 mila €, mentre per una più recente circa 5000 € al mq. Punte di 7000 € al mq si toccano per gli immobili signorili posizionati in piazza dei Martiri nella zona di Chiaia e per gli immobili dotati di box e vista panoramica nella zona di Monte di Dio a San Ferdinando. Valori decisamente più contenuti si registrano nella zona di Pallonetto di S. Lucia nei Quartieri Spagnoli dove prevalgono soprattutto le tipologie popolari ed i prezzi degli immobili vanno da 1000 a 2500 € al mq. Da segnalare che continuano i lavori nei pressi della nuova stazione di Piazza Santa Maria degli Angeli della linea 6 della metropolitana: essa verrà ultimata verso la fine 2017, grazie al collegamento diretto tra il centro e la zona Flegrea, dovrebbe rivalutare tutta l’area. La zona di San Ferdinando si sviluppa verso piazza del Plebiscito, nel cuore di Napoli: lungo via Monte di Dio le quotazioni dell’usato toccano 3600-3700 € al mq, mentre su piazza Trieste e Trento e via Toledo i prezzi scendono a 3000-3200 € al mq.
Nella prima parte del 2016 sul mercato immobiliare del quartiere di Petrarca – Orazio si registra un discreto dinamismo in termini di domanda ma i valori immobiliari sono stabili. A comprare in zona sia persone alla ricerca della casa migliorativa e sia investitori. Spesso provengono dall’hinterland di Napoli. La domanda di immobili più signorili  si orienta prevalentemente su abitazioni da 100-130 mq dotate di terrazzo o giardino e di spazio esterno con vista panoramica sul golfo di Napoli.  Orazio – Petrarca è la zona più prestigiosa dove si concentra questo tipo di immobile in piccoli contesti condominiali oppure in piccoli parchi. Si possono toccare punte di 8000-9000 € al mq contro una  media della zona di 6000 € al mq.
Nella zona di Caravaggio – Manzoni i valori immobiliari sono più contenuti perché meno residenziale, più centrale e meno servita. Ci sono importanti parchi condominiali le cui quotazioni si aggirano intorno a 3000 € al mq con punte di 5000 € al mq a seconda della panoramicità.
Bassa la domanda di box e posto auto dal momento che la maggioranza degli immobili ne sono già provvisti. Una soluzione singola costa tra 50-60 mila  €(box) e 20-30 mila € (posto auto).
MACROAREA VOMERO-ARENELLA: -1,0% per i valori
Scendono i prezzi, nonostante un leggero aumento delle quotazioni abbia interessato la zona del Vomero Alto e del Vomero - S. Martini. Al contrario si sono ribassati nella zona di Vomero – Scarlatti che ha registrato una contrazione del 14,3% e che ha interessato in particolare le abitazioni più ampie, superiori a 130 mq per le quali la domanda è più contenuta. In zona cercano coloro che desiderano la prima casa (in questo caso si chiedono abitazioni centrali, vicine alla metropolitana e ben servite) e coloro che cercano per investimento (in genere impiegano da 100 a 200 mila € per acquistare monolocali e bilocali da mettere a reddito). Più residenziale la zona di San Martino che avendo il pregio di essere panoramica e tranquilla registra prezzi medi di 5000 € al mq per soluzioni in ottimo stato. Quotazioni simili per le soluzioni che sorgono a ridosso di via Vanvitelli apprezzata invece per la posizione centrale e dove c’è bassa offerta abitativa. In via Donizetti e via San Felice le quotazioni scendono a 3000 € al mq a causa della minore centralità della zona e per cui si presta per gli acquisti di coloro che desiderano vivere al Vomero ma allo stesso tempo hanno un budget più contenuto.
MACROAREA COLLINA : prezzi stabili
Nessuna variazione anche nella zona di Capodimonte, dove la presenza di un’offerta immobiliare eterogenea attira acquirenti che provengono anche dai quartieri limitrofi. Apprezzano in particolare la presenza del parco di Capodimonte. La domanda si orienta sui bilocali per coloro che sono al primo acquisto e sui trilocali per coloro che desiderano migliorare la qualità abitativa. Prevalgono i parchi condominiali risalenti agli anni ’70. Alcuni sono più signorili, in particolare quelli posizionati in via Colli Aminei e nella zona della Pineta. Per un buon usato si spendono mediamente 3000-3500 € al mq. Prezzi di 2000 € al mq si registrano per i parchi in edilizia economica riscattata e risalente agli anni ’60 che si trovano nel rione Lieti.
MACROAREA FLEGREA - FUORIGROTTA
Nel primo semestre del 2016 la macroarea di Flegrea – Fuorigrotta ha registrato una sostanziale stabilità dei valori (+0,2%), grazie alla buona performance del quartiere di Soccavo -Garzilli. Un lieve ribasso dei prezzi ha interessato il quartiere di Fuorigrotta. Stabili le altre zone.
MACROAREA CENTRO DIREZIONALE: valori in ribasso dell’1,7%
Stabili i valori immobiliari nella zona di Poggioreale e Gianturco mentre sono in ribasso nel quartiere di Stadera. Quest’ultimo è molto popolare e, negli ultimi tempi, ha visto una contrazione della domanda: il ribasso dei prezzi delle zone limitrofe ha sottratto parte delle richieste. Poggioreale ha registrato una tenuta dei valori grazie alla posizione più vicina al centro della città. La domanda proviene soprattutto da coppie e famiglie in cerca della prima casa oppure dell’abitazione da acquistare per i figli. La tipologia preferita è il trilocale ma l’offerta di questo taglio è bassa e quindi il maggior numero di compravendite riguarda bilocali dotati di balconi e non completamente da ristrutturare. Tra gli acquirenti ci sono anche investitori che ricercano piccoli tagli da affittare soprattutto a immigrati e a famiglie che non riescono ad acquistare. Poggioreale è caratterizzato soprattutto da abitazioni realizzate nel dopoguerra da enti come INA Casa oppure Ferrovie dello Stato e da parchi residenziali. Si tratta di soluzioni in tufo che attualmente si vendono, se in buono stato, a 1500 € al mq. Sempre a Poggioreale esistono sporadiche tipologie in cemento armato degli anni ’70, ’80 e ’90 le cui quotazioni arrivano a 2000 € al mq. Prezzi più bassi si registrano nell’area di via Stadera a causa del contesto popolare e della vetustà degli appartamenti in tufo: qui un buon usato si vende a 1000-1200 € al mq. Lavori in corso per l’area di Gianturco, interessata da un progetto del Comune di Napoli che prevede in futuro la realizzazione di nuove fermate della metropolitana e di nuove aree verdi. A Poggioreale invece sono già in corso d’opera i lavori per la costruzione della fermata della metropolitana, mentre è già stata completata ed è in funzione la nuova tramvia che collega via Stadera e Poggioreale con l’area centrale della città.
 
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa