Mercato immobiliare FIRENZE

I semestre 2016

26.09.16

LE TENDENZE RILEVATE IN CITTA'
A Firenze nella prima parte del 2016 le quotazioni immobiliari hanno fatto registrare un lieve aumento pari al +0,4% rispetto al secondo semestre del 2015. 
Ottima performance del Centro che mette a segno un +5% e registra un mercato molto dinamico grazie ad una forte presenza di investitori in cerca di abitazioni da adibire a casa vacanza e da mettere a reddito.
Nel capoluogo toscano le compravendite nel I semestre 2016 aumentano del +22,6% rispetto al I semestre 2015.

L'ANDAMENTO NELLE MACROAREE
MACROAREA CENTRO: +5% i prezzi degli immobili
Nel primo semestre dell’anno nell’area centrale della città i valori immobiliari sono cresciuti mediamente del 5,0%. Prezzi stabili in zona Centro-Santa Croce dove la domanda è in crescita grazie alle richieste di acquisto da parte di investitori in cerca di abitazioni da adibire ad affittacamere e B&B. Si desiderano metrature comprese tra 50 e 70 mq, con una o due camere da letto e dal valore compreso mediamente tra 200 e 300 mila €. L’affitto giornaliero a turisti è mediamente di 130-150 € al giorno per quanto riguarda un bilocale (una camera da letto, soggiorno e angolo cottura). I rendimenti sono alti, anche perché si riesce ad affittare per circa l’80% dei giorni dell’anno. Ad acquistare immobili in questa area della città sono anche stranieri che utilizzano l’abitazione come seconda casa. Le quotazioni del medio usato nella zona che si sviluppa intorno alla Basilica di  Santa Croce sono di 3500-4000 € al mq. Valori di 5000 € al mq si incontrano in piazza d’Azeglio, dove gli appartamenti sono ricercati per le ampie metrature e i soffitti alti. Sul Lungarno i prezzi sono di 5500 € al mq per appartamenti con vista e di 4000 € al mq per quelli senza affaccio. In centro sono presenti anche appartamenti più popolari che hanno quotazioni intorno a 2700 € al mq (da ristrutturare). Le antiche abitazioni che si trovano in pieno Centro storico a ridosso del Duomo, in piazza Repubblica ed in piazza della Signoria sono caratterizzate da soffitti alti, metrature ampie, statue ed affreschi: si tratta di palazzi nobiliari di storiche famiglie fiorentine. Sempre nella stessa area convivono inoltre palazzine antiche che in passato erano destinate alla servitù e che quindi sono caratterizzate da tagli più piccoli e soffitti più bassi. Quotazioni in lieve aumento in zona Centro-San Gallo nella prima parte del 2016. Si registra infatti un mercato molto dinamico grazie ad una forte presenza di investitori in cerca di abitazioni da adibire a casa vacanza e da mettere a reddito. La domanda per investimento in questa area della città è così alta che si segnalano tempi medi di vendita spesso inferiori al mese. Gli investitori sono risparmiatori, in arrivo anche da fuori Firenze, con un budget medio compreso tra 160 e 230 mila € per l’acquisto di bilocali e trilocali. Le camere si affittano a turisti, sia stranieri sia italiani, ed il prezzo di una camera varia tra 60 e 100 € al giorno. L’area più richiesta per l’acquisto di case vacanza è quella del Mercato Centrale, in  zona San Lorenzo, che negli ultimi anni ha subito importanti interventi di riqualificazione. Qui per l’acquisto di un buon usato si spendono circa 4000 € al mq. Scarsa invece la domanda di abitazioni principali da parte di famiglie, che si focalizzano soprattutto nell’area di piazza della Libertà, all’interno dei viali, zona residenziale dove ci sono soluzioni risalenti alla fine del 1800 e soluzioni anni ‘60. Piacciono in particolare le tipologie più signorili, con terrazzo, vista panoramica e presenza di ascensore ed i tagli più richiesti sono quattro e cinque locali. Soluzioni signorili sono presenti nell’area di piazza Duomo dove si trovano palazzi del ‘600 e del ‘700, con ampie metrature, affreschi e travi a vista. I valori di queste tipologie  possono variare notevolmente sulla base delle particolari caratteristiche di ogni singola abitazione. Proseguono  i lavori di realizzazione delle linee 2 e 3  della tramvia che dalla stazione porteranno rispettivamente all’aeroporto e all’ospedale di Careggi, il cui termine è previsto nel 2017-2018. Da segnalare che a ridosso della stazione e nell’area di piazza della Libertà ci sono numerosi uffici rimasti vuoti che i proprietari stanno provvedendo a trasformare in appartamenti ad uso residenziale attraverso il cambio di destinazione d’uso e che hanno quotazioni medie di 3000-3500 € al mq. 
 
MACROAREA POGGIO IMPERIALE-BANDINO: quotazioni in ribasso dell'1,8%
Nella macroarea Poggio Imperiale-Bandino le quotazioni sono diminuite dell’1,8%.
In leggera diminuzione le quotazioni delle abitazioni nel primo semestre  del 2016 nella zona di viale Europa e Gavinana. In questa area della città si muovono prevalentemente famiglie in cerca della casa  migliorativa: infatti le tipologie più richieste sono i trilocali di 80-100 mq. Grazie al ribasso dei prezzi degli ultimi anni gli acquirenti tendono a spostare l’interesse sulle tipologie di qualità. Sia a Gavinana sia nella zona intorno a viale Europa non ci sono nuove costruzioni ma solo ristrutturazioni. A Gavinana piacciono le abitazioni inserite nel “Villaggio Primavera”, situate in un contesto verde, ben servite da mezzi pubblici, negozi e centri commerciali: le quotazioni oscillano intorno a 3800-4000 € al mq. Nelle traverse comprese tra via Giannotti e via Ripoli ci sono numerosi terratetti costruiti negli anni ’30, alternati a costruzioni di prestigio dei primi anni del 1900, che si scambiano a prezzi medi di 3500 € al mq. Le soluzioni preferite da chi cerca in zona sono quelle dei primi anni del ‘900 posizionate a ridosso del centro storico e valutate mediamente intorno a 3500 € al mq. Le  quotazioni scendono a 3000-3200 € al mq sul lungarno Ferrucci a causa del maggior traffico. Un’altra zona apprezzata è quella di San Marcellino con valori medi di 3800-4000 € al mq. Viale Europa è una zona degli anni ’70, molto trafficata, pertanto i valori sono più bassi rispetto alle sue traverse: sulla strada principale i prezzi si aggirano intorno tra 3200 e 3300 € al mq, nelle vie interne circa 3600 € al mq. Un quartiere dove, negli ultimi tempi, si rivolgono soprattutto gli acquirenti più giovani per la presenza di prezzi contenuti è Sorgane dove ci sono costruzioni risalenti agli anni 2000 che, in buone condizioni, hanno quotazioni medie di 2500 € al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una bassa offerta di immobili in affitto (dal momento che molti proprietari si stanno indirizzando all’affitto di casa vacanza o B&B soprattutto nelle zone più vicine alle aree centrali) ed una domanda elevata, grazie anche alla presenza della Scuola Americana. 
 
MACROAREA ISOLOTTO: mercato stabile
Rimangono invariati i prezzi immobiliari nella macroarea Isolotto nel primo semestre del 2016. 
Sostanzialmente stabili le quotazioni in zona Soffiano, dove comprano soprattutto famiglie che risiedono nel quartiere oppure provenienti dai quartieri limitrofi quali Isolotto, Ponte a Greve. La zona di Soffiano si è sviluppata tra gli anni ’50 e gli anni ’70, con condomini di 3-4 piani, con aree verdi dal momento che sorge ai piedi delle colline di Firenze. La zona più ambita è quella che si sviluppa verso la collina di Firenze dove si possono trovare soluzioni indipendenti e semindipendenti. Sulle colline più panoramiche si possono acquistare anche terratetti intorno a 5000-5500 € al mq. Tipologie signorili da ristrutturare si possono acquistare nell’area di via Coppo di Marcovaldo, via Boninsegna e via Cosimo Rosselli  con quotazioni medie che possono andare da 2500 a 3000 € al mq. L’area di via per Scandicci, via di  Soffiano e via Pisano è caratterizzata da terratetti realizzati negli anni ’30, per le tipologie da ristrutturare i prezzi si attestano intorno a 2000 € al mq perché sono strade più trafficate e interessate anche dai lavori del secondo tratto della tramvia. Chi volesse acquistare soluzioni di nuova costruzione può optare per la zona di via del Ronco Lungo, area periferica che si sviluppa in direzione di Ponte a Greve. Qui per un appartamento nuovo bisogna mettere in conto una spesa di 4000 € al mq. 
 
MACROAREA NOVOLI-CAREGGI: prezzi invariati
Sono stabili i prezzi nella macroarea Novoli-Careggi nel primo semestre dell’anno.
Stabili i valori immobiliari nella zona di Rifredi-Poggetto dove il mercato immobiliare è comunque dinamico, anche grazie alla presenza del polo universitario,  del polo ospedaliero di Careggi e della General Electric che attirano investitori e genitori di studenti. Chi acquista per investimento spende mediamente 170-180 mila € per comprare un trilocale, in genere senza l’ausilio di un mutuo. Hanno acquistato sia persone al primo acquisto sia famiglie che hanno migliorato la casa. La disponibilità media è compresa tra 250 e 300 mila €. La parte collinare, il Poggetto, è quella più apprezzata. Le quotazioni del medio usato si attestano su 2500 € al mq, quelle di un appartamento già rimesso a nuovo salgono a 3000 € al mq. Valori che si superano per le ville indipendenti che possono arrivare a 4000 € al mq. Rifredi si sviluppa ai piedi di Poggetto, è una zona molto trafficata e oggi interessata ai lavori della tramvia  cosicché nelle strade principali, piazza Dalmazia e viale Morgagni, i prezzi sono relativamente contenuti e si stabilizzano intorno a 2000 € al mq.  Le aree più interne sono più tranquille e maggiormente apprezzate: caratterizzate da stabili degli anni ’30-’50, i valori si attestano a 2500-3000 € al mq, ma si possono toccare 3500 € al mq per abitazioni panoramiche e dotate di box. 
 
MACROAREA CAMPO DI MARTE: stabilità dei valori
Anche nella macroarea di Campo di Marte non si registrano variazioni dei prezzi.
Quotazioni sostanzialmente stabili nei quartieri di Rovezzano, Varlungo e Bellariva nella prima parte del 2016. A cercare casa sono soprattutto coppie e famiglie in cerca della prima casa oppure della soluzione migliorativa, da segnalare inoltre anche qualche acquisto da parte di investitori per mettere a reddito. Si concentrano su abitazioni già in buono stato con un’ampiezza media di 60 mq (due camere, soggiorno e angolo cottura) per una spesa totale che oscilla mediamente tra 150 e 200 mila €. La domanda di appartamenti in affitto proviene da single, coppie, lavoratori trasfertisti e qualche studente, il canone medio di un appartamento da 60 mq è di 700 € al mese ed il contratto più utilizzato è quello a canone concordato con cedolare secca. Bellariva è il quartiere più apprezzato perché è in posizione centrale, infatti acquista in zona non solo chi già vive ma anche coloro che abitano nei quartieri limitrofi. La maggioranza dei condomini sono stati costruiti negli anni ’60-’70 ad eccezione di alcuni palazzi costruiti nei primi anni del 1900. Una soluzione usata si valuta mediamente intorno 2700-2800 € al mq se in buono stato. Se l’immobile è ubicato lungo l’Arno e quindi gode di vista sul fiume le sue quotazioni arrivano anche a 3800 € al mq se si trova dal terzo in su. In posizione più decentrata sorge il quartiere di Rovezzano meno richiesto perché più periferico e perché ha un’offerta immobiliare caratterizzata in parte da abitazioni di tipologia popolare (ex Iacp).  Un’abitazione  usata ha quotazioni medie di 2000 € al mq. Ad acquistare sono prevalentemente coloro che già vivono nel quartiere e coloro che hanno una bassa disponibilità di spesa, oppure stranieri. Infine c’è il quartiere di Varlungo che sorge in posizione intermedia tra gli altri due quartieri e che soffre il fatto di essere attraversato dalla ferrovia su cui transita anche l’Alta Velocità.  Anche qui le abitazioni sono state costruite tra gli anni ’60 e gli anni ’70 e hanno quotazioni medie di 2600 € al mq con punte di 3300 € al mq. Da segnalare che in zona Bellariva a breve aprirà un nuovo supermercato, nell’area dell’ex cinema Variety, struttura che renderà ancora più comodo e servito l’intero quartiere. 

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa